Imaginons un propriétaire d'un appartement de 80 mètres carrés à Bordeaux, acquis pour 393.000 euros en 2021 lors d'un pic du marché immobilier. Aujourd'hui, il doit se résoudre à le vendre à 327.000 euros, représentant une baisse de 12%. Cette situation pose un dilemme : pour passer à un appartement de 100 mètres carrés, il lui faudrait souscrire un nouvel emprunt, alors que les taux d'intérêt ont explosé, passant d'environ 1,35% à 3,25% en quelques années (source : Century 21).
"Sauf impératif, vous ne vendez pas!", a martelé Charles Marinakis, président de Century 21 France, lors d'un point presse. En effet, pour ce propriétaire, le coût mensuel de son emprunt pourrait grimper de 758 euros supplémentaires en moyenne, mettant ainsi l'accent sur l'importance de la décision à prendre.
"Les ménages qui ont bénéficié de taux très bas ne peuvent plus envisager de quitter leur logement", souligne Charles Marinakis. "La diminution des secundo-accédants est préoccupante et il faudra plusieurs années avant que cette dynamique s'inverse sur le marché", a-t-il précisé.
Malgré les défis auxquels sont confrontés les secundo-accédants, la part des primo-accédants continue d'augmenter, portée notamment par des dispositifs comme le prêt à taux zéro, ciblant principalement les jeunes professionnels et cadres supérieurs. Toutefois, ces primo-accédants doivent eux aussi naviguer dans un paysage où les taux d'intérêt augmentent en parallèle de la baisse des prix de l'immobilier, un phénomène visible dans plusieurs villes comme Bordeaux, Nantes et Lyon.
Des taux d'intérêt en hausse et des prix en baisse dans de nombreuses villes
Parallèlement à Bordeaux, où les prix immobiliers ont chuté, d'autres villes comme Nantes et Lyon subissent des ajustements similaires, avec des baisses allant jusqu'à 13,8% par rapport à l'année précédente. À Paris, les prix, certes toujours élevés, ont tout de même enregistré une légère diminution, précisant que l'immobilier parisien est désormais à moins de 10.000 euros/m² (source : Century 21).
À Nice, bien que les prix aient été relativement stables ces dernières années, la situation demeure délicate. Les acheteurs potentiels constatent qu'avec la hausse des taux d'intérêt, le coût d'un logement plus grand peut considérablement alourdir la mensualité. Par exemple, passer d'un appartement de 60 m² à 80 m² se traduirait par un surcoût de 975 euros par mois sur 20 ans, rendant l'acquisition de nouveaux biens de plus en plus complexe.
Une rotation du marché en baisse
Les experts estiment que les durées d'occupation des logements sont prolongées, passant de 7 à plus de 10 ans en moyenne selon les territoires. Cette stagnation contribue à ralentir le marché immobilier, rendant la mobilité résidentielle de moins en moins marrante pour les familles et les ménages en quête de changement.
"La faible rotation du parc immobilier réduit considérablement le dynamisme du marché", consent le réseau Century 21, appelant à une réflexion sur les mesures nécessaires pour relancer l'activité immobilière.
Avec une projection de 890 à 900.000 transactions pour 2026, le paysage immobilier français évolue rapidement, et la manière dont les acheteurs et propriétaires naviguent dans cette complexité déterminera le succès de leurs projets futurs.
