En France, le principe successoral stipule qu'un parent ne peut pas déshériter ses enfants. Ainsi, un veuf ne peut pas décider seul de la vente de la maison familiale après le décès de son conjoint. En d'autres termes, le conjoint survivant doit obtenir l'accord des enfants, considérés comme les héritiers directs du défunt, avant de vendre le bien.
Néanmoins, la loi autorise le conjoint survivant à bénéficier de l'usufruit ou de la pleine propriété d'une portion des biens du défunt. Cette mesure vise à protéger les droits du veuf ou de la veuve tout en respectant ceux des autres héritiers. Une option souvent méconnue, la "clause de préciput", peut également faciliter cette situation en accordant la pleine propriété du bien à l'un des conjoints.
Droits du conjoint survivant concernant les biens immobiliers
En cas de décès, le conjoint survivant hérite de droits en matière de succession, notamment sur les biens immobiliers. En règle générale, ce dernier possède l'usufruit de l'ensemble des biens du disparu. Ce terme se réfère à l'un des deux aspects du droit de propriété, l'autre étant la nue-propriété. Ainsi, l'usufruit permet au conjoint survivant d'habiter la maison commune et de percevoir des revenus liés à celle-ci.
En tant qu'usufruitier, le conjoint survivant est responsable de l'entretien du bien et doit également s'acquitter des charges courantes, y compris la taxe foncière. D'autre part, la nue-propriété, détenue par les enfants, leur confère le droit de modifier ou vendre la propriété, mais sans pouvoir en jouir. Cette séparation des droits implique que, même si le conjoint survivant a l'usufruit, il ne peut pas aliéner le bien sans le consentement des autres héritiers.
En effet, la vente de la maison doit se faire en indivision : tous les propriétaires doivent être d'accord. Le conjoint survivant peut, à la place de l'usufruit, choisir d'obtenir la pleine propriété d’un quart des biens, bien que cette option ne lui accorde pas non plus le droit de vendre la maison sans l'accord des enfants.
Sous quelles conditions vendre la maison commune ?
Sans mesures spéciales comme l'attribution de la nue-propriété, le conjoint survivant ne peut pas vendre la maison sans l'accord des enfants. Pour faciliter la vente, la clause de préciput, peu connue, permet d'accorder au conjoint survivant la pleine propriété de certains biens au décès de l’autre conjoint, avant le partage avec les héritiers.
Insérée dans un contrat de mariage ou une convention de régime matrimonial, la clause de préciput autorise le conjoint à disposer du bien comme il l'entend sans nécessiter l'accord des enfants. Toutefois, cela requiert l'accord de toutes les parties concernées et doit être mentionné clairement dans le contrat, en prenant soin d'inclure la valeur du bien dans le calcul des droits successoraux afin d'assurer l'équité entre héritiers.
